Wanneer je een appartement(srecht) wilt verhuren, krijg je te maken met meer regeltjes dan wanneer je een reguliere woning wilt verhuren. Het is goed om daar van tevoren op bedacht te zijn. Ook voor Verenigingen van Eigenaars is het handig om te weten in welke mate verhuur wordt toegestaan binnen het appartementencomplex. Alle in appartementsrechten gesplitste complexen hebben een splitsingsreglement. In dit splitsingsreglement worden nagenoeg altijd regels gesteld over de verhuur van een appartement. Binnen sommige VvE’s staat men verhuur van het appartement niet toe. Daartoe is dan een algeheel verhuurverbod opgenomen in het splitsingsreglement. Enige jaren geleden oordeelde de Rechtbank Groningen dat een dergelijk verbod niet ongeoorloofd is. Volgens de wet kunnen er bij reglement regels worden gesteld omtrent het gebruik van de afzonderlijke appartementen. Het verhuurverbod is daar een voorbeeld van. Wanneer een dergelijk verhuurverbod is opgenomen is verhuur in beginsel niet toegestaan. Vaak kan dat dan enkel met toestemming van de vergadering van eigenaars. Mocht je een appartement willen verhuren, controleer dan dus eerst of dat wel is toegestaan.
In de modelreglementen van de KNB (die vaak van toepassing worden verklaard in een splitsingsreglement) wordt ook een beperking
gemaakt met betrekking tot verhuur van het appartement. Daarin is opgenomen dat van de eigenaar verlangt wordt dat de gebruiker voor de aanvang van het gebruik een schriftelijke verklaring afgeeft waarin hij aangeeft dat hij de bepalingen van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van de VvE zal naleven. Zo kan ook de gebruiker worden gehouden aan naleving van de regels die binnen de VvE gelden. Wanneer de eigenaar niet zorg draagt voor een dergelijke gebruikersverklaring, geeft dat de VvE (in het uiterste geval) het recht om het gebruik van het privégedeelte te ontzeggen. Op deze wijze houdt de VvE er goed zicht op wie feitelijk in het complex verblijven en derhalve ook op het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen die aanwezig zijn in het complex.
Tegenwoordig ziet men steeds vaker dat eigenaren overgaan tot verhuur voor een kortere periode. Zij gebruiken hun appartement dan als B&B of voor short-stay verhuur via bijvoorbeeld Airbnb. Het appartement wordt dan min of meer bedrijfsmatig geëxploiteerd. De vraag is of dat wel is toegestaan. In dat geval moet allereerst moet worden bekeken of een zodanig gebruik in strijd is met de bestemming die aan het appartement is gegeven in de akte van splitsing. Wanneer in de splitsingsakte wordt aangegeven dat de bestemming van het appartement ‘woning’, ‘woonruimte’ of bijvoorbeeld ‘woonappartement’ is, wordt het voor kortere tijd en tegen betaling in gebruik geven van het appartement aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie.
Volgens het Gerechtshof Amsterdam is dat in strijd is met de splitsingsakte en derhalve niet toegestaan (ECLI:NL:GHAMS:2013:2857). In de praktijk is de mogelijkheid voor verhuur van een appartement als B&B of voor short-stay dus vaak beperkt. Om elke discussie ter zake te voorkomen kan men overwegen om in de akte van splitsing op te laten nemen dat commerciële exploitatie van appartementen ten behoeve van short stay en/of bed & breakfast niet is toegestaan.
Als de splitsingsakte onvoldoende duidelijk is waar het de mogelijkheden tot commerciële verhuur betreft, kan het nog wel eens nuttig zijn om het bestemmingsplan na te slaan op de (on)mogelijkheid van commerciële verhuur. Wanneer dit niet is toegestaan op grond van het bestemmingsplan kan, los van het bepaalde in de akte van splitsing, een handhavingsverzoek worden ingediend wanneer op commerciële basis wordt verhuurd.
Ilse van Ast (ilse@bosmavanast.nl) is werkzaam als advocaat bij Bosma | van Ast Vastgoedadvocaten in Beetsterzwaag (www.bosmavanast.nl)